Участка для комплексного освоения территории. Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности. Аренда земельных участков под КОТ

Содержание
  1. Особенности договора о комплексном освоении территории. Присоединение к сетям при комплексном освоении территории
  2. Причины спорной ситуации       
  3. Ас ростовской области отказал в возмещении убытков
  4. Что говорит закон об убытках
  5. Особенности договора о комплексном освоении территории
  6. Обществу не удалось отстоять свою правоту в апелляции
  7. Как осуществляется присоединение к сетям при комплексном освоении территории (КОТ)
  8. Как подключиться к сетям при КОТ
  9. Права собственников участков при расторжении договора о комплексном освоении территории
  10. Шаблон договора на комплексное освоение территории
  11. Вопрос-ответ
  12. Комплексное и устойчивое развитие территории
  13. Что подразумевает комплексное и устойчивое развитие территории?
  14. Где найти сведения о КУРТ?
  15. Договор о комплексном развитии территории
  16. Процедура комплексного развития
  17. Риски
  18. Комплексное развитие территории – ЮК
  19. Виды развития территорий
  20. Комплексное освоение территории
  21. Комплексное развитие по инициативе правообладателя недвижимости
  22. Комплексное развитие территорий по инициативе органа местного самоуправления
  23. Предоставление земельных участков для строительства жилого дома — регламент и особенности
  24. Законодательство
  25. Основания для получения
  26. Условия получения
  27. Необходимые документы
  28. Регламент предоставления земельный участков для строительства жилых домов
  29. Когда возможен отказ?
  30. Важные нюансы, на которые следует обратить внимание

Особенности договора о комплексном освоении территории. Присоединение к сетям при комплексном освоении территории

Участка для комплексного освоения территории. Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности. Аренда земельных участков под КОТ

Муниципальное образование вправе сдать в аренду через открытые торги принадлежащие ему участки земли под комплексную застройку. Передаче земли всегда предшествует процедура проведения аукциона на право заключения договора о комплексном строительстве определенной территории. Не менее важным является правовой статус земель. Они не должны быть обременены правами других лиц.

Все необходимые сведения об условиях предстоящего строительства, технических моментах будущей сделки, описание земельного участка и проект договора аренды в обязательном порядке открыто публикуются на торговых площадках в составе аукционной документации.

Перед подачей заявки потенциальный подрядчик обязательно должен ознакомиться со всеми требованиями заказчика. Направление заявки означает согласие с имеющимися документами.

Договор аренды муниципальной земли заключается с победителем аукциона. На такой договор распространяются нормы двух правовых актов — Гражданского и Градостроительного кодексов РФ.

В договоре стороны обговаривают кто, за чей счет и что будет делать. В отношении комплексного освоения территории часто камнем преткновения становится прокладка инженерных сетей. От того, насколько подробно стороны опишут свои обязательства, зависят их дальнейшие расходы по сделке.

Так, в деле о взыскании с Салькского городского поселения убытков, понесенных строительной компанией «Салькстрой» в результате прокладки последним линий электропередач к месту строительства, суд встал на сторону муниципалитета. Решение по данному делу вынесено 12 ноября 2018 года.

Причины спорной ситуации       

Между обществом и администрацией городского поселения в конце июля 2016 года по результатам открытого аукциона заключен договор о комплексном освоении территории.

В рамках договора необходимо было построить жилье эконом класса. Для этого по договору передавался земельный участок общей площадью 7 тыс. кв. м.

Указанный документ лег в основу договора аренды участка земли, согласно которому объект передавался во временное возмездное пользование.

В договоре аренды в пункте 1.1. было зафиксировано условие, согласно которому подготовку техусловий для освоения земли осуществляет застройщик. Для застройки участка требовалось проложить за счет застройщика коммуникации для тепло- и водоснабжения, канализации, электроснабжение и газовые трубы.

В пункте 3.2. договора перечислялись обязанности Ответчика. Он должен был передать землю в пригодном для использования по целевому назначению в установленный сторонами срок.

Так как к моменту передачи Истцу участка к нему не были подведены линии электропередачи, он посчитал, что Ответчик не создал необходимых условий для пользования арендованным имуществом.

Поэтому им было подготовлено обращение в городское поселение с просьбой провести данные коммуникации. В обоснование просьбы Истец указал на наличие у поселения соответствующей обязанности в силу закона (ч. 1 ст.

14 Закона об МСУ в РФ № 131-ФЗ). Ответчик не отреагировал на данное письмо.

Тогда Истец в мае 2017 года письменно сообщил Ответчику, что готов самостоятельно проложить линию электропередачи с возложением расходов на поселение. После этого им был заключен договор на прокладку электричества. На выполнение данных работ Ответчиком затрачено 243 тыс. руб.

В январе 2018 года Истец направил Ответчику письмо с требованием оплаты понесенных расходов, но ответа на него не получил. Поэтому был вынужден просить защиты у суда.

Ас ростовской области отказал в возмещении убытков

В процессе рассмотрения иска стороны передали судье на утверждение мировое соглашение.

В нем была договоренность, что поселение оплатит произведенные Обществом убытки в требуемой сумме, если Истец передаст ему высоковольтную линию.

В деле имелось письмо Администрации городского поселения, из которого следовало, что в бюджете Ответчика отсутствуют денежные средства на компенсацию убытков строительной компании. Ввиду этого исполнение мирового соглашения повлечет нарушение бюджетного законодательства.

Судья акцентировал внимание на том, что договор аренды и непосредственно аукционная документация возлагали обязанность по прокладке коммуникаций за счет Общества. Поэтому в иске было отказано, а мировое соглашение не было утверждено.

Общество не согласилось с принятым решением и обратилось за его пересмотром в апелляцию. В жалобе указало, что суд неверно оценил условия договора аренды, не учел, что застройка территории невозможна без подведенных коммуникаций.

Что говорит закон об убытках

Из ст. 15 ГК РФ следует, что потерпевший всегда вправе просить возмещения понесенных им убытков в полном объеме. Убытки определяются как вынужденные расходы потерпевшего, которые он произвел или должен был произвести для восстановления своих прав. К ним также относятся потеря или порча имущества и неполученные доходы.

Из общего смысла гражданско-правовых норм, содержащихся в ст.ст. 15, 393 ГК РФ кредитор обязан доказать, что у него возникли убыточные расходы. Помимо этого, он подтверждает их размер и обосновывает взаимосвязь вынужденных расходов, неисполнение контрагентом договорных обязательств.

В соответствии со ст. 404 ГК РФ ответчик имеет право возразить против представленного расчета убытков и доказать, что Истец имел возможность снизить расходы, но не сделал этого.

Связь между поведением должника и возникшими расходами подразумевается, если при обычных обстоятельствах допущенное должником нарушение всегда влечет соответствующие убытки. Должник считается виновным, пока не будет доказано иное.

В силу п. 2. ст. 401 ГК РФ свою невиновность должник доказывает самостоятельно.

Особенности договора о комплексном освоении территории

Договор, предполагающий комплексное освоение территории в связи с возведением жилья эконом класса, заключается по правилам Градостроительного кодекса РФ.

Согласно ст. 46.6 ГрК РФ, в такой договор обязательно включаются следующие условия:

  • сведения о передаваемом под строительство участке земли;
  • обязанность застройщика разработать документацию по планировке территории;
  • обязательство муниципалитета рассмотреть и утвердить данную документацию;
  • обязанность застройщика по межеванию территории с последующей постановкой образованных участков на кадастровый учет;
  • обязанность муниципалитета по передаче вновь образованных участков контрагенту без проведения торгов.

Обществу не удалось отстоять свою правоту в апелляции

Общество считало, что городское поселение не выполнило обязанность по подведению линий электропередачи к арендованному им участку земли. Указанное стало преградой на пути к исполнению им своих обязательств. Для того чтобы застройка началась, Общество было вынуждено проложить коммуникации за свой счет.

В доказательство своей правоты Общество ссылалось на закрепленные в Законе № 131-ФЗ нормы, согласно которым муниципалитет ведает вопросами электроснабжения на своей территории.

Суд посчитал неприменимой данной норму к спорой ситуации, поскольку статья 14 закона № 131-ФЗ закрепляет общие обязанности муниципалитета в части обеспечения своих жителей необходимыми коммуникациями.

Нет ни одной правовой нормы, возлагающей на городское поселение обязанность передать участок под застройку с подведенными к нему сетями либо возместить в последующем расходы застройщика на их прокладку. Данная обязанность не была указана и в заключенном сторонами договоре.

Так, в п. 1.1. договора прописано, что застройщик сам готовит техусловия на подключение к сетям электроснабжения. Договором не оговорено, что действия Общества ограничиваются лишь будущими постройками.

Общество ведет предпринимательскую деятельность, которая основана на риске. Поэтому при подписании любого документа оно должно самостоятельно оценивать наступление негативных последствий. Истцу следовало проанализировать условия договора аренды и решить о возможности застройки территории на указанных в нем условиях.

Таким образом, городское поселение не должно компенсировать расходы Ответчика в отношении построенной им высоковольтной линии. Ни законом, ни договором на городское поселение не возлагалась обязанность по строительству такой линии в указанных обстоятельствах.

Поэтому и мировое соглашение между сторонами не было утверждено судом, так как его условия противоречили нормам права и могли повлечь нецелевое расходование бюджетных средств.

Таким образом, уже на этапе подготовки к участию в аукционе на право заключения договора о комплексном освоении территории подрядчику важно подсчитать, какие ему потребуется понести расходы в связи с заключением сделки.

В правоотношениях с местными органами власти нужно учитывать их особое положение среди других юридически лиц. Они действуют на основании годовой сметы, их расходы четко прослеживаются и лимитируются.

Именно поэтому в подобных аукционах заказчик старается переложить выполнение затратных пунктов на подрядчика.

Это касается и межевания территории под комплексное строительство, а также прокладки необходимых для домов коммуникаций.

Поверхностное ознакомление с аукционной документацией может привести к такому же результату, как и в случае с ООО «Салькстрой».

Как осуществляется присоединение к сетям при комплексном освоении территории (КОТ)

Освоение КОТ включает в себя планировку территории, разделение ее на земельные участки в установленных границах, строительство объектов и подключение их к сетям -водо и газоснабжению, электричеству, канализации, отоплению и т.д.

Отсутствие коммуникаций, как правило, снижает привлекательность участков для девелоперов, увеличивает себестоимость каждого квадратного метра возводимого объекта, потому что по договору между исполнителями и муниципальными органами именно первые должны подключить объект к инженерно-коммунальным сетям. Расскажем, как осуществляется присоединение сетей к КОТ. 

Как подключиться к сетям при КОТ

В первую очередь необходимо подать запрос на предоставление ТУ. Он должен содержать:

  • Реквизиты заказчика.
  • Разрешительные документы на КОТ.
  • Информацию о границах рассматриваемого земельного участка.

В течение 14 дней должна быть предоставлена вся информация по оплате — сумма, № счета — или мотивированный отказ с описанием, почему подключение не может быть осуществлено, запрос подается в соответствующие службы.

После выдачи техусловий заказчику не позднее трех лет необходимо рассчитать предполагаемую нагрузку и подать заявление на присоединение.

Образец заявления получают у исполнителя, оно включает подробную информацию о заявителе и осваиваемой им территории — координаты, местоположение, технические параметры подсоединяемых объектов и т.д. К заявлению прилагаются дополнительные документы — ксерокопии правоустанавливающих документов, планировка объектов, топографические карты, учредительные документы.

На следующем этапе заключается договор между заказчиком и исполнителем. После подачи заявления и сопутствующих документов исполнитель в течение установленного срока (обычно до 20 дней) отправляет подписанный договор в 2 экземплярах заказчику, который в десятидневный срок должен вернуть один экземпляр обратно. Если исполнитель не получил в срок подписанный договор, то он аннулируется.

На последнем этапе осуществляется подключение комплексноосваиваемой территории к инженерным коммуникациям, после чего заключается договор на обслуживание. Алгоритм заключения соглашения с разными коммунальными примерно одинаковый.

Права собственников участков при расторжении договора о комплексном освоении территории

Договор комплексного освоения территории включает следующее:

  • подготовка документов по планировке территории;
  • образование земельных участков;
  • организация транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур (строительство объектов).

Договор заключается между арендатором и арендодателем. Арендодатель предоставляет в аренду земельный участок, а арендатор получает территорию для ее комплексного освоения.

https://www.youtube.com/watch?v=N2eRZueiTrU

Договор расторгается по решению суда на основаниях, предусмотренных Гражданским Кодексом Российской Федерации при отсутствии соглашения двух сторон (например, когда одна из сторон не соблюдает обязательства).

При расторжении договора арендодатель имеет право на возмещение убытков, причиненных ухудшением качества земельной территории в результате деятельности арендатора.

Все стороны имеют право на материальную компенсацию при несоблюдении другой стороны обязательств, прописанных в расторгнутом договоре о комплексном освоении территории.

Расторжение осуществляется согласно действующим нормам Законодательства, а также положениями заключенного договора.

Шаблон договора на комплексное освоение территории

Шаблон договора №1    Шаблон договора №2

Вопрос-ответ

Вопрос: “Каким может быть предельный размер земельного участка, в отношении которого заключается договор о комплексном освоении?”

Ответ: Комплексное освоение земельного участка под проведение строительства касаемо предельной размерности выделяемой площади определяется градостроительным регламентом в рамках ст. 46.4.

Минимальный, равно как и максимальный размер земли, предназначенный для возведения транспортных, коммунальных, социальных и прочих объектов инфраструктуры в границах рассматриваемой территории утверждается органами исполнительной власти согласно конкретному проекту.

Предельный размер земельного участка зависит напрямую от масштабов строительной деятельности, будь то жилищное строительство целого микрорайона или иная другая специфика реализации договора о комплексном освоении территории по возведению зданий и инженерных сооружений. Каждый образованный / размежеванный участок получает уникальный кадастровый номер, под который вносятся сведения о размере площади и местоположении земли.

Местность, находящаяся в состоянии развития какого-то дальнего региона, выделяется на условиях освоения в больших площадях, чего нельзя сказать о земельных участках федерального значения. Но точное решение в каждом случае принимает городская власть совместно с департаментом по строительству.

Количество показов: 702

21.11.2018

Источник: https://ce-na.ru/articles/o-nedvizhimosti/zastroyshchik-prolozhil-lep-za-svoy-schet-pri-kompleksnom-osvoenii-territoriy/

Комплексное и устойчивое развитие территории

Участка для комплексного освоения территории. Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности. Аренда земельных участков под КОТ

Часто собственники обнаруживают, что их недвижимость располагается в зоне комплексного и устойчивого развития территории (КУРТ),на начальном этапе строительства или освоения земли. И для большинства из владельцев этих участков или построек такое расположение оказывается полной неожиданностью.

Порядок осуществления деятельности в указанной зоне скрыт от неискушенного в вопросах градостроительства и землепользования обывателя сплошной завесой тайны, приоткрыть которую мы намерены в настоящей статье.

Эффективность использования территории градостроительного регулирования является основной задачей формирования зоны КУРТ.

На территориях, в границах которых предусматривается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, должны быть достигнуты определенные показатели наличия коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, а также расчетные показатели доступности этих объектов для граждан.

Одним из следствий сбалансированного формирования зон КУРТ является создание новых рабочих мест для населения. Другим немаловажным фактором вовлечения неиспользуемых земель в комплексное и устойчивое развитие территорий стало исключение возможности точечной застройки в таких зонах.

Что подразумевает комплексное и устойчивое развитие территории?

Деятельность по КУРТ определяется пунктом 1 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ.

Комплексное и устойчивое развитие территории – это:

  • деятельность, осуществляемая в целях обеспечения наиболее эффективного использования территории;
  • деятельность по подготовке и утверждению документации по планировке территории для размещения объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения;
  • деятельность по подготовке необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктурой;
  • деятельность, включающая в себя архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкцию указанных объектов.

Согласно этому определению, комплексное и устойчивое развитие территории не предполагает деятельность по территориальному планированию, а также деятельность по градостроительному зонированию территорий.

В связи с этим генеральные планы и правила землепользования и застройки должны быть подготовлены и утверждены до начала процедуры КУРТ, поскольку без данных градостроительных документов она не может быть реализована.

Где найти сведения о КУРТ?

Установление зон КУРТ осуществляется в соответствии с методикой их определения, утверждаемой на уровне субъекта. Так, например, для Московской области подобная методика утверждена Постановлением Правительства Московской области №835/30 от 09.10.2017 года.

Сведения о зонах комплексного устройства и развития территории содержатся в графической части правил землепользования и застройки соответствующего муниципального образования, а градостроительные регламенты, установленные для таких зон, – в общей части правил землепользования и застройки.

Ознакомиться с этими документами можно на официальном сайте соответствующего муниципального образования или на ресурсе ФГИС ТП (Федеральная государственная информационная система территориального планирования) на сайте: https://fgistp.economy.gov.ru/.

Договор о комплексном развитии территории

Строительство на территории земельных участков, входящих в зону КУРТ, возможно лишь при заключении соответствующего договора. Механизмы подобной сделки позволяют регулировать этапы, объемы и сроки освоения территории в зоне КУРТ.

Договор о комплексном развитии территории заключается правообладателем земельного участка или объектов капитального строительства с органами местного самоуправления.

Если таких правообладателей несколько, то между ними заключается также и соглашение о разграничении обязанностей при осуществлении мероприятий по комплексному развитию территории.

Условиями договора о комплексном развитии территории являются:

  • разграничение обязательств сторон по осуществлению мероприятий, необходимых для осуществления данной деятельности;
  • их сроки и очередность;
  • ответственность сторон за нарушение своих обязательств;
  • виды льгот для правообладателей недвижимости с учетом порядка и условий их предоставления и иные условия.

Максимальный срок действия такого договора – не более 15-ти лет.

Процедура комплексного развития

Инициатива комплексного развития территории может исходить как от частного лица (правообладателя земельного участка или объекта недвижимости), так и от органа местного самоуправления.

Нормативное регулирование данных процедур предполагает некоторые отличия между частной инициативой (регулируется ст.46.9 Градостроительного кодекса РФ) и инициативой администрации публично-правового образования (регулируется ст.46.

10 и ст.46.11 Градостроительного кодекса РФ).

Процедура комплексного развития территории требует утверждения документации по ее планировке, на основании которой такое развитие должно быть претворено в жизнь. Обязанность разработать проект планировки, проект межевания территории законодатель возлагает на лиц, с которыми планируется заключить договор комплексного развития территории.

Этим лицом может быть как правообладатель земельного участка или расположенных на нем объектов недвижимости в границах КУРТ, так и победитель торгов на заключение такого договора.

Торги проводятся в форме аукциона по инициативе органа местного самоуправления в случае, если никто из правообладателей объектов недвижимости не изъявил в установленные законом сроки (6 месяцев с момента направления предложения администрации) желания заключить договор о комплексном развитии территории.

Риски

В качестве существенного риска нахождения объекта недвижимости в зоне КУРТ для его правообладателя – возможность изъятия органом местного самоуправления этого объекта (в том числе земельного участка), если это будет предусмотрено развитием территории в соответствии с утвержденной документацией по ее планировке.

Риск изъятия объекта многократно возрастает в случае, если его правообладатель не откликнется на предложение администрации муниципального образования заключить упомянутый выше договор о комплексном развитии территории.

В случае отказа владельца объектов недвижимости, право на заключение договора реализуется с торгов, проводимых в форме аукциона.

Лицо, выигравшее эти торги, не всегда заинтересовано в разработке документации по планировке территории с учетом интересов всех правообладателей земельных участков и объектов недвижимости в границах КУРТ.

Очевидно, что реализация договора о комплексном развитии территории требует существенных инвестиционных вложений от лица, его заключившего. Разумно полагать, что далеко не каждому правообладателю объекта недвижимости в КУРТ такие финансовые вливания будут по карману.

Отсутствие всякой возможности проведения строительных работ в зоне КУРТ без заключения с администрацией муниципального образования договора о комплексном развитии территории, а также риски изъятия земли и недвижимости на ней, негативно сказываются на ликвидности таких активов.

Судьбу объектов, находящихся в КУРТ, трудно предсказать, и часто это отталкивает правообладателей и инвесторов финансировать всякую деятельность в КУРТ на долгосрочную перспективу.

Больше полезных текстов читайте в нашем блоге на сайте компании «Максард».

Источник: https://zen.yandex.ru/media/maxard/kompleksnoe-i-ustoichivoe-razvitie-territorii-5d4145466f5f6f22a129bce7

Комплексное развитие территории – ЮК

Участка для комплексного освоения территории. Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности. Аренда земельных участков под КОТ

Деятельность по комплексному развитию территорий: общее понятие

Комплексное и устойчивое развитие территории представляет собой некий обобщающий термин, включающий в себя подготовку документации по планировке территории, образование земельных участков в границах данной территории, строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной и социальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Виды развития территорий

В настоящее время существует четыре формы комплексного и устойчивого развития территории:

• развитие застроенной территории (ст. 46.1—46.3 ГрК РФ);
• комплексное освоение территорий (ст. 46.4 ГрК РФ);
• комплексное развитие территории по инициативе правообладателей участков (ст. 46.9 ГрК РФ);
• комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления (ст. 46.10 ГрК РФ).

Развитие застроенной территории

Наиболее вероятная сфера практического применения данной формы — регенерация территории с ветхими многоквартирными домами при отсутствии явной возможности изъятия земельных участков для муниципальных нужд.

• Развитие застроенной территории допускается при наличии на такой территории:

  • аварийных и подлежащих сносу многоквартирных домов;
  • многоквартирных домов, снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ;
  • объектов коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур.

Решение о развитии застроенной территории принимается органом местного самоуправления поселения или округа при наличии градостроительного регламента, а также региональных и местных нормативов градостроительного проектирования.

Договор о развитии застроенной территории заключается по результатам открытого аукциона.

Победитель получает право на предоставление земельных участков, не обременных правами третьих лиц, без торгов (ч. 8 ст. 46.1, п. 9 ч. 3 ст. 46.2 ГрК РФ, ст. 39.5 ЗК РФ).

Само по себе заключение договора о развитии застроенной территории не является основанием для изъятия земельных участков, поскольку такой договор только регламентирует порядок реализации решения о развитии территории, принятого администрацией, в то время как возможность изъятия земельного участка у собственника обусловлена наличием государственных или муниципальных нужд.

Комплексное освоение территории

Комплексное освоение территории, проводится в сфере строительства основных жилых/нежилых объектов при первичном предоставлении участка из публичных земель.

Механизм в данном случае, следующий:

На торгах предоставляются земельные участки, не обремененные правами третьих лиц. Победитель аукциона заключает договор о КОТ (п. 6 ст. 39.8 ЗК РФ).

Участником аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения может быть только юридическое лицо (п. 2 ст. 46.4 ГрК РФ).

Публичные слушания в отношении проектов планировки и межевания не требуются. Самое главное, что первичный земельный участок должен быть свободен от прав третьих лиц.

Например, есть большой земельный участок в городе. Город желает построить там микрорайон или индустриальный парк, участок выставляется на аукцион.

Победитель аукциона подписывает договоры об аренде земельного участка и КОТ, обязуется разделить земельный массив на индивидуальные земельные участки, общего пользования, объекты инфраструктуры.

Таким образом, в данном представленном случае, большая пустая земля осваивается комплексным образом.

Комплексное развитие по инициативе правообладателя недвижимости

Эта форма применяется при строительстве внеплощадной инфраструктуры на публичной земле за счет одного или нескольких правообладателей земельных участков. Заключается договор о комплексном развитии территории.

Стороной в нем могут быть собственники земельных участков или арендаторы земельных участков, находящихся в публичной собственности.

До конца срока аренды должно остаться не меньше пяти лет. Со стороны власти договор заключают органы МСУ.

Для реализации данной формы необходимо наличие обязательств по строительству объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. Это может происходить как за счет бюджета, так и за счет правообладателей (п. 3 ч. 14 ст. 46.9 ГрК РФ).

Комплексное развитие территорий по инициативе органа местного самоуправления

Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления — вид деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Эта форма применяется при необходимости регенерации территории с ветхим (несоответствующим градостроительному регламенту) нежилым фондом, ветхим малоэтажным жильем.

Характеризуется широкими возможностями по изъятию земли и ее дальнейшему предоставлению для коммерческого использования.

Территория, которая может быть объектом комплексного развития

Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, занимают земельные участки:

• на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством РФ порядке аварийными и подлежащими сносу;
• на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления;
• виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;
• на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

Комплексное развитие территории по инициативе органа местного самоуправления включает в себя:

• подготовку документации по планировке территории;
• образование земельных участков в границах данной территории;
• размещение на земельных участках в границах данной территории объектов капитального строительства (жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения), а также необходимых для функционирования таких объектов и обеспечения жизнедеятельности граждан объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с документацией по планировке территории.

Для того чтобы поселение или городской округ приняло решение о комплексном развитии территории, ему нужно отразить территорию в правилах землепользования или застройки в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.

Статьей 56.12 ЗК РФ для этих целей предусмотрена упрощенная и ускоренная процедура изъятия земельных участков.

Первая особенность — дается лишь один месяц на подписание соглашения об изъятии;

Вторая особенность — решение суда об изъятии подлежит немедленному исполнению.

После апелляции сразу будет снос и изъятие. В кассационной инстанции, по сути, решается лишь вопрос о размере компенсации.

Это очень хороший инструмент для крупных девелоперов. Девелопер видит серую застройку. Он не сможет купить каждый объект на такой территории. Тогда он идет к властям и предлагает им проект.

Власть в таком случае получает в качестве «бонуса» нормальный, благоустроенный микрорайон. Повышается кадастровая стоимость земельных участков, что обеспечивает больший доход. Застройщик в свою очередь руками власти очищает земельный участок от объектов третьих лиц и получает его под свои цели.

Источник: https://ukversion-stroitel.ru/2019/11/02/kompleksnoe-osvoenie-territorii/

Предоставление земельных участков для строительства жилого дома — регламент и особенности

Участка для комплексного освоения территории. Земельные участки под комплексную застройку: некоторые особенности. Аренда земельных участков под КОТ

В России у некоторых категорий граждан есть возможность получить землю для строительства у государства.

Это можно сделать на платной или бесплатной основе. Земля предоставляется в аренду или временное пользование.

Законодательство

Участок представляет собой часть поверхности земли, границы которого были удостоверены в установленном порядке. Порядок предоставления земель, которые находятся в собственности государственных и муниципальных властей, прописан в Земельном кодексе. Отдельные положения содержатся в Гражданском кодексе.

Россиянам гарантируется равный доступ к земле. Государственные и муниципальные власти вправе передавать землю в аренду (собственность) на платной основе либо на бесплатной.

Право на определение критериев для выделения земли безвозмездно закреплено за регионами. При этом участок к моменту его передачи должен иметь четкие границы, состоять на кадастровом учете и отображаться на карте Росреестра.

Минимальный и максимальный размер участков устанавливается по усмотрению местных властей. Они зависят от региона предоставления земельных участков под жилищное строительство, наличия свободных земель, экономической ситуации в регионе и пр. Стандартно минимальный надел составляет 3 сотки, максимальный — 1,5 тыс. кв.м.

Земельное законодательство предусматривает две процедуры предоставления участков под ИЖС: без торгов и с проведением аукциона. Здесь указывается ряд оснований предоставления земель без торгов:

Таким образом, земли под ИЖС можно получить безвозмездно без торгов. При этом в Земельном кодексе указывается, что органы исполнительной власти обязаны опубликовать извещение о предварительном согласовании в выделении земли гражданину.

Повторная публикация сообщения исполнительным органом не требуется.

Основания для получения

В Земельном кодексе закреплено право на земельные участки за многодетными семьями на бесплатной основе. К ним относятся семьи, которые состоят в официально зарегистрированном браке, и имеют трех и более несовершеннолетних детей.

Получить землю под ИЖС могут и Герои СССР и РФ.

На перевод земельного надела в бесплатную собственность могут рассчитывать арендаторы, которые получили право пользования им еще в советское время и построили на нем дом. Или же владельцы земли, которая была выделена им на правах бессрочного или пожизненного владения.

Право на бесплатные участки закреплено за ними на федеральном уровне.

Именно местные власти вправе определять группы граждан, которым выделяется бесплатная земля. Обычно в их число входят:

  • лица, которые официально признаны нуждающимися в улучшении жилищных условий (жилплощадь на человека в семье меньше регионального норматива в кв.м., проживают в аварийном доме или общежитии);
  • лица с ограниченными возможности и члены их семей;
  • семьи, на попечении которых есть дети-инвалиды;
  • ветераны ВОВ и боевых действий или семьи, потерявшие кормильца в ходе боевых действий;
  • молодые специалисты, работающие по приоритетным профессиям по программам привлечения востребованных кадров в село;
  • пенсионеры, которые постоянно проживают в селе;
  • инвалиды или члены их семей.

Все указанные лица могут реализовать свое право на бесплатный участок земли лишь единожды.

Условия получения

Условия получения земли под ИЖС в каждом регионе свои.

Например, для бесплатного предоставления земельного участка для индивидуального жилищного строительства в Крыму нужно проживать на территории полуострова не менее 5 лет.

Тогда как гектар земли на Дальнем Востоке может получить любой гражданин РФ независимо от прописки. Главное, чтобы он занимался освоением и развитием вверенной ему территории.

В числе условий к заявителю могут значиться такие:

  • наличие статуса молодой семьи (в которой обоим супругам не более 35 лет) или многодетной семьи (в которое трое и более несовершеннолетних детей);
  • постановление о признании семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий;
  • наличие статуса молодого специалиста, работа по одному из приоритетных направлений по медицинскому или образовательному профилю при заключении бессрочного трудового договора в пределах сельского поселения и пр.;
  • наличие официального заключения о признании ребенка инвалидом.

Так, если он или члены его семьи владеют участком под дачное хозяйство, это не лишает их права на выделение бесплатной земли для строительства дома. Но повторно землю под ИЖС им не предоставят.

Необходимые документы

Перечень документов, которые потребуются для получения земли у администрации, зависит от категории получения льготы. Обычно в перечень запрашиваемой документации входят:

  • паспорта всех членов семьи/свидетельства о рождении;
  • документ, подтверждающий прописку на территории региона 3–5 лет (это может быть отметка из паспорта или решение суда);
  • справка из органов местного самоуправления о том, что гражданин ранее не использовал свое право на бесплатный участок;
  • документ, подтверждающий право на льготы (медицинское заключение об инвалидности, трудовая книжка, удостоверение ветерана боевых действий, пенсионное удостоверение и пр.).

Независимо от категории гражданина он должен предоставить заполненное заявление на выделение земли. Заявление подается в целях предварительного согласования выбранного участка или для выделения земли без торгов.

После получения такого согласования подается другое заявление с просьбой предоставить участок. В нем указывается предназначение объекта, предполагаемое место возведения постройки и ее площадь, обоснование размера земли, испрашиваемое право на землю (аренда, собственность).

В дальнейшем после строительства дома вместе с договором аренды (или иным договором), паспортами, кадастровой документацией можно переоформить участок в собственность.

Регламент предоставления земельный участков для строительства жилых домов

Общий регламент предоставления земель под ИЖС прописан в Земельном кодексе. В статье 30 приводится два варианта выделения земли из государственной и муниципальной собственности:

  • без предварительного согласования мест размещения объектов;
  • предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием.

Согласно земельному и градостроительному законодательству предварительное согласование в ряде случаев не требуется.

В частности, если объект будет находиться в пределах города или села и соответствовать градостроительной документации и зонированию территории.

Также предварительное согласование не нужно при выделении земли для с/х или нужд лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального строительства или ведения ЛПХ.

Последовательность получения земельного участка можно представить следующим образом:

  1. Заявитель подготавливает схему расположения земельного участка и подает в уполномоченный орган заявление о его предварительном согласовании. Если заявление не соответствует установленной форме или к нему не были приложены все необходимые документы, то заявителю предоставляется отказ в письменном виде.
  2. В срок не более чем 30 дней уполномоченный орган обязан опубликовать извещение о предоставлении участка. Оно публикуется только единожды.
  3. Если за месяц поступят другие заявки на этот участок, то в течение 7 дней принимается решение об отказе в предварительном согласовании и объявляется о проведении аукциона. После проведения аукциона подписывается протокол с его результатами или решение о его признании несостоявшимся.
  4. Если же других желающих найти не удалось, то принимается положительное решение о согласовании земли.
  5. Заинтересованное лицо проводит кадастровые работы для образования участка или уточнения его границ при помощи кадастрового инженера. На это отводится два года после получения предварительного согласования. При проведении данных работ устанавливаются границы участка на местности и готовится их план, при необходимости устанавливаются межевые знаки на местности. Следующий этап: определение разрешенного использования земли и технических условий по подключению к инженерным сетям.
  6. Участок ставится на государственный кадастровый учет, на него получается техническая документация.
  7. В уполномоченный орган подается новое заявление с просьбой предоставить участок земли. Решение об отказе или предоставлении земли принимается в 30-дневный срок.
  8. При положительном решении муниципальные власти готовят проекты договоров аренды, безвозмездного пользования или купли-продажи. Если договор аренды заключается на сроки более года, то он должен быть зарегистрирован в Росреестре. Если же он бессрочный, то оформление не нужно.
    После строительства дома на земле права собственности на постройку необходимо оформить в Росреестре.

Когда возможен отказ?

Земельный кодекс четко ограничивает основания для отказа в предоставлении земли. Как правило, в их числе такие:

  • с заявлением обратилось лицо, которое не вправе рассчитывать на выделение ему земли без торгов;
  • участок обременен правами третьих лиц (или попросту уже был занят на момент заявки);
  • участок предоставлен НКО для ведения садоводства, дачного хозяйства, огородничества и комплексного освоения территории под ИЖС;
  • на участке располагаются здания, сооружения и недострои, которые принадлежат другим гражданам, юрлицам или муниципальным властям;
  • участок был изъят из оборота или ограничен в обороте;
  • земля зарегистрирована для государственных и муниципальных нужд;
  • участок расположен на территории, которая отдана другому лицу под развитие;
    земля выступает предметом аукциона;
  • площадь запрашиваемого участка под строительство превышает по размеру предельный норматив площади;
  • на участке должны располагаться объекты регионального значения или здания в рамках госпрограмм;
  • участки на заявленном виде прав не выделяются;
  • в отношении земли было принято решение о предварительном согласовании его предоставления;
  • земля изъята для государственных и муниципальных нужд.

Отказать заявителю могут и в том случае, если предназначение участка не соответствует целям его использования или же он вовсе не отнесен ни к одной из категорий земель. В качестве дополнительных оснований для отказа могут выступать: необходимость уточнения границ земли, несоответствие площади заявленной.

Наиболее распространенными причинами отказа являются несоответствие категории заявителя требованиям к получателю, неполная комплектность документов или обнаружение в них неточностей и фактических ошибок.

Важные нюансы, на которые следует обратить внимание

К участку власти обязаны подвести все необходимые коммуникации: газ, воду, свет. Т.е. создаются все условия для строительства здесь жилой постройки для постоянного проживания. Поэтому важным условием владения землей под ИЖС выступает ее целевое применение.

Обычно первоначально выделенный пользователю земельный участок под ИЖС оформляют как обычный арендный договор с оговоркой о возможности передачи ее в собственность.

Но при условии строительства здесь жилого дома в течение трех лет она переводится в собственность.

В том случае, если земля под ИЖС не используется по своему целевому предназначению, на ее владельца могут наложить административный штраф. Например, если он решит открыть в доме мини-гостиницу или магазин, т.е.

возведет постройку не в целях постоянного проживания, а извлечения прибыли, построит не индивидуальный частный дом (для одной семьи), а многоквартирное строение, использовать выделенный участок под сельскохозяйственные цели для получения прибыли.

Конечно, на земле под ИЖС можно в дальнейшем заниматься садоводством, выращиванием овощей и использовать дом как дачу, но использовать землю только под эти цели нецелесообразно. Обычно дачные, садоводческие, огороднические земли гораздо дешевле, чем участки под ИЖС.

Таким образом, общий порядок предоставления земельных участков для строительства в собственность регулируется нормами Земельного кодекса и регионального законодательства.

Наделы земли под ИЖС могут быть выделены бесплатно или на платной основе.

Условия выделения земель могут предполагать их переоформление в собственность, заключение договора аренды, в том числе, с правом выкупа при условии строительства там дома.

В числе льготников, которым положена бесплатная земля, могут быть многодетные семьи, молодые специалисты, семьи с инвалидами, потерявшие кормильца, проживающие в стесненных условиях и пр.

В общем случае выделяют два вида передачи земельных участков: с проведением торгов и без таковых.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/predostavleniye/predostavlenie-zemelnyx-uchastkov-dlya-stroitelstva.html

Помощь юриста
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: